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面對火爆的樓市,各家銀行都不失時機的推出了各種類型的房屋貸款業務。作為普通購房者很少有人能說清這些名目繁多的房貸間的差別。其實,不管房貸叫什麼名字,大家最想知道的只是哪種類型最適合自己,以及哪種還款方式最經濟。
一般來說,大家常見的銀行都有相應的房貸業務,諸如中國工商銀行、中國建設銀行、中國交通銀行、中國農業銀行、招商銀行、中國民生銀行、上海浦發銀行、中國銀行、中國光大銀行、深圳發展銀行、中信銀行等。
依據不同的還款方式,常見的房貸主要有以下幾種。
1. 等額本金還款法:
即借款人每月按相等的金額(貸款金額/貸款月數)償還貸款本金,每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清,兩者合計即為每月的還款額。等額本金還款法的優勢在於會隨著還款次數的增多,月供遞減,還債壓力日趨減弱。缺點在於前期支付的本金和利息較多,不適合年輕人或沒有一定積蓄的人群。
適用人群:收入穩定,前期能承受較大月供,後期其餘支出用於子女教育、父母養老、醫療等家庭大額支出的中青年人士。
可選銀行:工商銀行、中國銀行、交通銀行、招商銀行、農業銀行、上海浦發銀行、深圳發展銀行等。
2. 等額本息還款法:
每月按相等的金額償還貸款本金和利息,其中每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清。每月的還款額相等,該方法簡便易記憶。貸款前期還利息較多,後期還本金較多。
適用人群:該法每月歸還的金額相同,適用於收入較為穩定的工薪階層。另外,由於這種還款方式,實際佔用銀行貸款的數量更多、佔用時間更長,同時還便於借款人合理安排每月的生活、進行理財,適合精通投資、擅長『以錢生錢』的人士。
可選銀行:工商銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行、招商銀行、上海浦發銀行等。
3.等額遞減還款:
借款人在辦理個人住房商業貸款業務時,以等額還款為基礎,每次間隔固定期數還款額減少一個固定金額的還款方式。其中,間隔期最少為1個月。如三年期貸款,每隔12個月減少還款100元,若第一年每月還款1000元,則第二年每月還款額為900元,第三年為800元。
適合人群:目前的收入較高,或有一定積蓄可用於還款,但未來預期的支出將逐漸加大的客戶。
可選銀行:農業銀行等。
4等額遞增還款法:
等額遞增還款方式,是指借款人在辦理個人住房商業貸款業務時,以等額還款為基礎,每次間隔固定期數還款額增加一個規定金額的還款方式。其中,間隔期最少為1個月。如三年期貸款,每隔12個月增加還款100元,若第一年每月還款1000元,則第二年每月還款額為1100元,第三年為1200元。
適用人群:在貸款前期還款能力較弱,收入曲線呈增長趨勢的年輕客戶。
可選銀行:農業銀行、建設銀行等
5. 固定利率住房貸款:
固定利率貸款是指銀行為購買住房的借款人提供的在一定期間內貸款利率保持固定不變的人民幣貸款,就是在貸款合同簽訂時即設定好固定的利率,不論貸款期內市場利率如何變動,借款人都按照固定的利率支付利息。優點是不會隨著央行上調利率而增加借款人的還款壓力,但該法的風險恰恰也在與此,如果預期不夠准確,若乾年後利息下調對於借款人而言也是一個損失。包含等額還款和等額本金兩種方式。
適用人群:能支付一定比例的首付款,收入穩定,信用良好,具有按期償還貸款本息的能力的貸款者。
可選銀行:工商銀行、中國銀行、光大銀行等。
6.雙周供:
將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次改變為每兩周還款一次,每次還款額為原月供的一半左右。選擇『雙周供』後,由於銀行每兩周扣款一次,客戶還款率提高了,銀行幫客戶節約了貸款本金的使用,因此客戶負擔的利息減少了,還款期限也縮短了。
適合人群:享有月度獎、季度獎的受薪人士。
可選銀行:深圳發展銀行、匯豐銀行等。
7. 直客式貸款:
是指客戶為購買與銀行無按揭貸款合作協議樓盤項目中的新建住房,直接向該行申請,由該行審批、發放、並轉入售房單位賬戶的個人住房貸款。優點在於客戶相當於向開發商進行一次性付款,通常能獲得一定的購房優惠,還能節省工本費、公證費等支出。可以自選按揭銀行,不用開發商『綁定』。
適合人群:銀行信用等級較高的人士。
可選銀行:中國銀行、中信銀行等。
8.循環貸:
也稱個人住房循環授信,是指借款人將商品住房抵押給銀行而獲得的貸款額度,在規定時間和額度內可以分次提款、循環使用。優點是期限長,最長可達30年,且貸款額度高,最高可達八成。
適用人群:收入較為穩定和豐裕,重視市場情況善於靈活調度資金的中青年白領購房階層;小企業主、個體經營者等自僱人士和高收入白領人士。
可選銀行:深圳發展銀行、民生銀行、建設銀行、廣發銀行、招商銀行等。
9. 氣球貸:
『氣球貸』是指貸款利息與部分本金在貸款期限內分期償還,而在期末將剩餘本金一次性償還的一種還款方式。不同於其他還款方式期末剩餘本金一般為零,『氣球貸』會有一定的期末剩餘本金,因此借款人在貸款期限內每期還款金額相比較少。固定利率氣球貸的利率分兩個檔次,3年期8.316%,5年期8.514%。這兩個利率即是按現行人行同期同檔次利率上浮10%後的水平。與普通按揭貸款相比,『固定利率氣球貸』在有利率上昇預期的時期鎖定了未來利率上昇的風險,同時享受低利率、低月供。
適合人群:計劃持有房產期限較短的客戶、預期未來收入會有大幅增加的客戶、收入不均衡的客戶、計劃在中短期將貸款轉往它行的客戶。
可選銀行:深發展銀行。
10.輕松安居貸:
是銀行為您提供的個人貸款服務新功能。使用『輕松安居貸』,您將得到專門為您量身打造的超低額還貸計劃,通過減少貸款初期每月還款金額,緩解您的日常財務壓力,待您的收入持續增加,便可在第二階段增加還款。
適用人群:首次置業的人士、目前有其他投資需求或消費需求的人士。
可選銀行:交通銀行
11.隨借隨還:
指在銀行獲得個人授信額度的客戶,可以通過網上銀行或電話銀行自助辦理借款和還款手續的業務。有錢就還,用錢再借,資金立即到帳。
適用人群:有頻繁提前還款需求的人群,提前還款金額最低僅為3000元,最大力度省息;除購買房產外,有進一步購車、裝修和醫療等融資需求的人;能熟練使用網上銀行和電話銀行進行融資的時尚中青年人士。
可選銀行:招商銀行
從上面的介紹中我們可以看到很多銀行推出了等額本息和等額本金還款類型,下面通過表格形式介紹等額本息還款法。
詳細月還款表:
津地產提示:
在申請貸款時,申請人應出具多種文件,主要包括:
(1) 身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件);
(2) 貸款人認可部門出具的借款經濟收入或償債能力證明;
(3) 符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他批准文件;
(4) 抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明;
(5) 保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明;
(6) 以儲蓄存款作為自籌資金的,需提供銀行存款憑證;
(7) 以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批准動用公積金存款的證明。