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2008年,天津市二手住宅市場成交均價經歷了『由漲幅趨緩,到小范圍內震蕩,再到目前出現的小幅下滑』局面。據我愛我家企劃部經理陳萌介紹,近一階段全市二手房均價出現了5%-15%的降幅。其中降幅最大的區域是河西區梅江板塊、南開區老城廂板塊。業內人士分析,這些區域房價快速下行與近期國家政策調控方向以及房地產二三級市場的聯動作用有直接關系。
兩大區域下降明顯
李女士的房子位於梅江中心區域,兩室兩廳共102平方米,今年年初時她曾與一位買主協商好以120萬元的價格成交,但後來李女士認為房價還有上昇空間,最終沒有成交。現在李女士每個月都去二手房中介公司關注房價,她告訴記者,現在這套房子最多賣100萬元,就因為當初的猶豫不決,現在少賣了20萬元。
據中原地產梅江店工作人員介紹,近期梅江區域房價下降非常明顯,奧運會之前海逸長洲的二手房均價在1萬元/平方米左右,但目前價位還不到8500元/平方米。該店負責人何經理告訴記者,海逸長洲的房價在梅江地區很具代表性,年初時該區域房屋均價在10000元/平方米左右,目前的均價是8500元/平方米,下降幅度達到15%。
本市二手房價格下降明顯的另一個區域是老城廂板塊,我愛我家企劃部提供的數據顯示,老城廂地區二手房均價去年同期為13000元/平方米左右,隨著近期該區域一些項目以1萬元/平方米左右的價格開盤之後,該地區二手市場銷售均價也因此下降至11000元/平方米左右。
供大於求放大議價空間
我愛我家企劃部經理陳萌分析,今年二手房市場主要以剛性需求作支橕,多數置業型購房者都將目光集中於總價在40萬-60萬元之間、面積在90平方米以下的普通住宅,而近期國家各項二手房利好政策措施也多側重於此類戶型。而梅江區域二手房房價在全市來說跌幅最大,主要原因是梅江區域的二手房戶型面積大、總價高,因此今年該區域二手房市場在觀望氣氛籠罩下造成了成交量驟減。對於大戶型總價高的高端房源來說,需求在不斷地縮小,加之目前高端市場中的房源供給充裕,由此拉大了供需比例,買賣雙方的議價空間也由此放大,因此,作為天津市較為集中的高端居住區『梅江』來說,其價格的波動幅度非常明顯。
對於老城廂區域二手房價格下降的原因,陳萌表示,房地產二三級市場的聯動作用也會影響到二手房均價的走勢,一手房由『暗降』演變到『明降』,勢必影響到二手房市場。由於老城廂區域一些樓盤的開盤價從13000元/平方米下降到1萬元/平方米左右,所以該區域的二手房也會因為新房大量上市、價格下降的原因而價格下跌。
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二手房交易近期或井噴
距離此前國務院常務會議出臺措施,針對個人普通住房轉讓營業稅進行減免已經整整一周,其間國務院辦公廳再次發布文件,針對個人非普通住房轉讓營業稅進行減免。
新政策實施後,個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓將免征營業稅;個人購買普通住房不足2年轉讓的,營業稅將按照轉讓收入減去購買住房原價的差額征收;個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓將按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。利好政策又將對二手房交易市場帶來哪些影響呢?
21世紀不動產張武表示,與此前國家10月底宣布、11月初實施的房屋契稅政策相似,此次國家政策宣布後,本市細則宣布前,導致了市場短期內出現觀望情緒,本周交易量明顯減少,但由於上述政策將於元旦開始實施,因此本市近期就會出臺相關細則,而本市的細則出臺後二手房交易將會立即出現井噴,甚至出臺的當天交易量就會大幅上昇。
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