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從今年1月1日起,按照相關規定,對於存量房貸客戶的房貸利率,銀行將按照最新利率執行。房貸業務集中的四大銀行(工行、農行、中行、建行)對存貸房貸的利率也開始鬆動。截止到記者發稿時,本市四大銀行中的農業銀行和中國銀行表示,存量房貸利率調整細則已經執行;工行和建行天津分行分別表示,存量房貸調整細則目前已經在研究之中。
符合條件者
可在農行申請利率下浮
據瞭解,房貸業務主要集中在四大國有銀行:工行、農行、中行、建行。截止到記者發稿時,農業銀行天津分行向本報記者表示,購房者可以向自己房貸的經辦銀行諮詢,符合條件的可以申請利率下浮;中國銀行天津分行相關負責人也表示,目前分行已經接到總行相關文件,具體執行細則已經下發到各個支行,但是客戶自身房貸利率是否下浮需要個案考慮。
而四大國有銀行中的另外兩家(工商銀行和建設銀行)均表示,目前存量房貸(存量房是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋)的調整措施還在研究之中。工商銀行天津分行相關負責人向記者表示,存量房貸的利率政策的調整目前正在總行研究審批過程中。建設銀行天津分行人士也表示,分行目前還在制定、研究存量房貸的調整方案,“估計很快就會出臺。”
有過還款不良記錄
難享利率下浮優惠
早在去年11月,農業銀行是首家出臺存量房貸享受7折優惠相關規定的銀行,規定中提到:存量個人住房貸款利率採用兩種方式予以調整,一是自動調整,即對初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率爲同期同檔次基準利率0.85倍的貸款,原則上通過銀行內部的計算機系統自動調整利率,無需借款人申請,貸款執行利率自今年1月1日起統一下調爲同期同檔次基準利率的0.7倍;二是手工調整,即對不符合自動調整標準或由於其他方面的原因無法進行自動調整的貸款,須先由借款人主動提出書面申請,銀行在審批過程中要基於原合同約定,綜合考慮原適用利率、客戶貢獻度、客戶資信及監管要求等要素提出最終審批意見,經借貸雙方協商一致,於2009年1月1日之後進行調整。對借款人有連續90天(含)以上逾期記錄的,農業銀行將不受理其利率調整申請。
如此看來,房貸總額爲30萬元(含)以上、存量房貸辦理時利率享受了當時利率最低下限(基準利率的8.5折)以及客戶的資質成爲準入門檻。
中國銀行天津分行相關負責人表示,總的來說,如果存量房貸想享受優惠,那麼至少需要滿足房屋爲購房人的首套住房、房屋面積在144平方米以下、沒有不良還款信用記錄這三個條件,在滿足這三個條件的情況下,還需要再向房貸經辦銀行進行諮詢是否能享受優惠。
記者在多家銀行了解到,儘管目前利率優惠的細則還未出臺,但是如果能夠下浮,那麼個人還款信譽非常優秀、沒有不良記錄等應該是基本條件,“如果客戶在此前的還款記錄中有過逾期還款等不良記錄,那麼此次是不可能享受到利率下浮優惠的。”本市一家商業銀行房貸業務負責人如是說。此外還有銀行表示,如果客戶辦理房貸的時候利率享受了最低優惠,也就是8.5折,那麼調整後享受7折的可能性比較大。
享受利率優惠
市民要主動申請
記者從農業銀行天津分行了解到,去年10月27日利率下限新政實施之前在農行辦理房貸且目前貸款中還有尚未還清的部分的天津市民,現在可以致電貸款的經辦銀行,由銀行工作人員查詢還款情況等相關信息,看是否符合利率優惠的範圍。如果確定利率可以享受優惠,那麼需要貸款人前往銀行填寫申請表格,銀行經過審批後確定具體給予的優惠幅度。
中國銀行天津分行也表示,符合利率下浮範圍的存量房貸客戶,需要自行致電房貸經辦銀行,確定可以享受下浮優惠後前往銀行申請。
貸款30萬以上
利率優惠機率大
本市一家商業銀行個人金融部負責人告訴記者,目前房貸業務的貸款期限主要爲5年以上,在去年5次降息後,5年以上的個人按揭和公積金貸款利率已經分別降至5.94%和3.87%,利率本身較低,因此從銀行自身贏利角度考慮,不可能讓所有符合基本條件的客戶都享受到7折優惠。
除此之外,貸款數額較小的客戶獲得利率7折優惠的可能性也不太大。“如果貸款額度本身就比較低,那麼利率是執行之前的8.5折優惠還是現在的7折優惠差別並不大。”當記者諮詢什麼樣的額度算比較大的額度時,該負責人表示,“最起碼要30萬以上”。
算賬
貸款50萬期限20年
按揭貸款月供減少493.18元
以一筆在2008年9月16日(2008年第一次降息)前辦理的,貸款金額爲50萬,期限20年,採用等額還款方式的房貸個案爲例,如果利率可以下浮30%,那麼按揭月供和公積金月供利率下浮後分別減少493.18元、295.04元。
2009年執行新利率後月供利率下浮15%後月供利率下浮30%後月供
按揭3564.87元 3313.33元3071.69元
公積金2995.76元 2846.01元2700.72元