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樓市送走了2014,卻在天津留下一個之前從未企及的新紀錄——商品住宅出清週期超過30個月。如今,2015年已然起步,市場將毫無疑問地進入到去庫存時間。面對新年新常態,“壓力山大”的房地產市場又將走出怎樣的軌跡?
供大於求入市量創近年新高
2014年樓市波折前行,天津也並不例外,全市商品住宅成交最終交出了956.66萬平方米的成績單。儘管5月憑藉藍印效應一舉搶收147.28萬平方米,造就單月成交高值,又儘管下半年限購、限貸鬆綁,公積金、降息政策放寬顯著刺激了住房需求尤其是改善型需求的崛起,成功撬動年終“翹尾”,但事實上2014年的成交數字仍較前一年出現了19.06%的明顯降幅,月均成交量甚至不足80萬平方米。
“萎縮”的需求並沒能打擊到開發商的熱情,相反新增供應量在2014年持續上揚。除1、2月份受春節和行業淡季的影響而供應走低外,項目入市量在此後持續增長。5月份,遠郊不少開發商湊起了“藍印”的熱鬧,全市供應量迅速達到196.76萬平方米的全年峯值。高供應態勢在下半年的寬鬆政策環境中進而延續,190萬平方米以上的入市量於9月再度現身。
中國指數研究院天津分院分析師祁麗靜表示,2014年全年商品住宅供應總量定格在1424.39萬平方米,爲近年來的最高值。一邊是月均近120萬平方米的入市量,另一邊是不足80萬平方米的成交額,銷供比僅有0.67。2014年“供大於求”的市場表現顯露無疑,且供求差距之大在近年來亦不多見。
庫存高企短期去化壓力陡增
截至2014年底,天津商品住宅可售面積達2346萬平方米,同比2013年增長19.5%。出清週期攀至30個月以上的歷史高位,而這一數字在2014年初只有不足19個月。
“一年時間出清週期提升約6成,持續的高位供應急劇壘高了市場存量”,據祁麗靜介紹,4月份可售面積就達到2050.82萬平方米,於2013年2月後首度攀至2000萬平方米以上水平。出清週期的高點出現在11月份,33.6個月創造了天津歷史最高值。儘管最後一個月成交回暖促使去化速度有所提升,出清週期首度回落,卻仍處在30.4個月的高位。可以說,天津樓市短期內的庫存消化壓力增大,風險加劇。
“面向中長期,天津樓市壓力卻並不凸顯。數據顯示,天津土地消化時間爲2.5年,中長期庫存適中;同時從人均住房建築面積看,2010年該數據約爲25平方米,至今也剛剛超過30平方米,人均住宅面積較低,未來潛力較大”,祁麗靜同時指出。
價格料穩去庫存仍是主基調
樓市揹負着高庫存紀錄走進2015年,面對即將到來的春節,市場已如期進入了傳統的交易淡季,加之開發商推盤節奏有所減緩,整體成交表現穩定在低位。“預計樓市將從3月起再次回暖。整體來看,天津房地產市場行政調控色彩弱化,市場化迴歸加速,但去庫存仍將是貫穿2015年全年的主基調”,祁麗靜判斷,部分區域的去化水平或將提速。比如:從1月份的成交情況看,一直以來庫存壓力最大的濱海板塊出現了交易量回升的局面,應該說這與近期“自貿區”概念的發酵密不可分,2015年濱海板塊成交或將在政策帶動下持續放量。
高庫存的壓力會否倒逼開發商降價呢?面對置業者普遍關心的話題,祁麗靜認爲,天津樓市價格長期保持穩定並小幅增長態勢,即便是在2014年成交量顯著減少的背景下,市場均價仍有增長,這與市區核心地段較多“高價”項目集中入市有着直接關係。從2015年的市場供應及關注熱點來看,市內六區、濱海新區仍佔有較大比重,而這些板塊的項目價格相對較高。面對如此成交結構,全市均價出現回落的可能性並不大,加之2014年下半年出臺的諸多利好政策正在持續發酵,不排除有開發商會適時收緊優惠力度,因此市場總體價格預計還將保持穩定並小幅增長的態勢。但就個別區域而言,伴隨競爭壓力的加大,或將出現開發商促銷讓利的情況。