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選中房屋,接下來就是與開發商簽合同,這是非常重要的一環,千萬不能輕而視之。簽約是按步驟進行的,在整個過程中有很多環節需要購房者認真考量。
1. 當心小產權
我市目前有部分小產權房(鄉產權房)湧入市場,並以低房價吸引了眾多的城裡人。但小產權房就像一顆定時炸彈,隨時會將爆炸的風險轉移到購房者身上。
首先是法律風險。小產權房的流通轉讓存在很多的限制,因為它只具備普通商品房的使用性質,但不具備普通商品房的法律性質,其並不是商品房。所以,法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的,人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件,購房人的權益很難得到維護。另外由於鄉產權房不受法律認可,也不用在房管部門備案,不在政府機構監管范圍內,因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題,其救濟途徑就非常有限。
其次是政策風險。購房人與開發商簽訂合同並交付房款後,如果相關部門整頓小產權房,可能會導致部分項目停建甚至被強迫拆除,購房人極有可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。另外,由於小產權房沒有國家認可的合法產權,購房後如遇到國家征地拆遷,業主很可能無法得到拆遷補償。
最後是資金風險。小產權房屋的開發得不到銀行貸款支持,開發過程中大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管,一旦開發單位的資金或其它環節出現問題,極有可能變成爛尾工程。同時,開發單位卻反資質,房屋質量和房屋售後保修難以保證,且入住後的物業管理也極易出現問題。
另外由於小產權房得不到法律的認可和保護,無法辦理合法的產權手續,甚至無法轉賣。同時對房屋的保值和昇值也有很大影響。
2.『五證』、『兩書』一個也不能少
簽約時需要交付預訂金,所以簽約前要對您所要關心的各項信息確認。
1)確認開發商是否是有合法手續的房地產公司房地產公司銷售現房,按照《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》的規定,應當具備『五證』和『兩書』。(五證指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。兩書是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》)
2)接下來的購房流程將是簽訂認購書在和開發商溝通洽談滿意之後,購房者會到售樓處簽訂認購書,並交納定金。
3)簽訂合同。
4)辦理預售登記及轉讓登記。
5)辦理人住在購房人入住前,開發商要統一審查其付款情況,確認無誤後再簽收房屋交接驗收單。
6)產權過戶、領取產權證開發商最後要為業主辦理房產過戶手續,最終辦理房地產權證。
3.簽約小心文字陷阱
客戶購房已成定局時,就要與房地產開發商簽訂房屋銷售合同。現在的正式合約書都是統一制式的標准文本,裡面已標明了應該簽署的各項主要條款,客戶只須在相應位置填上內容即可。但作為購房者,花大筆錢買房畢竟是件不小的事,在簽字時有些關鍵地方還應多加注意。應著重關注:
第一,開發商交付房屋的日期一定要寫明確,應明確到某年某月某日交房,避免模棱兩可的措辭,因為這裡涉及到逾期交房的違約問題。
第二,對於購置房屋的面積要明確建築面積、套內建築面積是多少,以及面積差異處理。面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的據實結算房價款;面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。
第三,分別明確買受人和出賣人逾期交房期限以及逾期付款的違約責任。
第四,應在合同中明確提出產權證發放的准確時間。目前由於各方面的因素,產權證發放比較慢,但也應注明一個合適的日期,開發商不能無限期地拖發產權證。
第五,開發商在與客戶簽約時,除簽署正式合同外,為了更清晰地闡述協議內容,往往還會讓客戶再簽署一份補充合同,主要目的在於表明由於某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任,以及面積差異過大在哪些情況下的免賠責任。一般情況下,開發商簽此合同,主要是為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約時,規避風險的一種方式。但客戶也應多加注意,仔細研讀補充條款,以免落入某些別有用心開發商的文字陷阱。
除上述幾個問題外,其他條款也不應忽視,能提前在開發商處拿到合同影印件的,應回家仔細研究,做個明明白白的購房人。