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12月1日,《天津市物業管理條例》(以下簡稱新《條例》)正式實施。目前天津市物業管理面積已達1.7177億平方米,其中,住宅1.5137億平方米,非住宅0.204億建築平方米。新《條例》的實施,使津城市民衡量物業服務有了新標准。從新《條例》修改通過到正式實施的這段時間,記者走訪津城多個社區發現,一些市民對新《條例》還存在疑問和誤區。針對這些疑問和誤區,記者諮詢了本市業主、房管部門、法學界等多方面的代表和專家,為市民解決現實中遇到的困惑和問題,探討物業管理良性發展之路。
疑問1
小區物業自治為何難行?
兩年前,當河東區真理園業委會主任梁龍子在三分之二業主的支持下,忙前忙後地為小區搞物業管理自治的時候,他沒有想到在兩年後會失敗。
據了解,真理園小區業主在2003年10月份入住,有業主312戶。小區的第一個物業公司,由於物業費收取率不到40%,兩年期滿後撤出;第二個物業公司進入後四個月就撤出了,物業費收取率不到50%。梁龍子聯合幾位熱心的業主委員會成員進行了入戶調查,在三分之二以上業主的同意下,決定按0.2元/平方米的標准收取物業費,開始搞物業管理自治。第一年比較順利,物業費收取率一度達到98%;然而從第二年開始,物業費收取率逐漸下滑,最後一度降至40%,各項開支入不敷出,物業工作無法維持運轉,兩年零兩個月後自治管理宣告失敗。
梁龍子告訴記者,由於自治管理的收費較低,自治管理很難達到專業標准,也很難拿出大量資金僱用專門的維修人員。業主委員會成員義務做工作,非常辛苦,仍然有許多業主不理解,物業費收不上來。物業費收取率達到98%以上時尚且只能勉強維持,物業費收取率在50%以下時更是難以為繼,招聘人員的工資低,服務素質自然下來了,業委會也無法保證在崗工作人員的福利待遇。自治管理失敗後,業委會又進行了一次民意測試,53%的業主同意找專業的物業管理,而讓梁主任頭疼的是,之前的物業撤出、自治失敗的歷史,讓不少物業公司望而生畏。如今,真理園小區與負責該小區二期工程的安居物業簽訂合同,恢復了專業化的物業管理,小區各種問題正在逐一解決。兩年多時間,該小區最終以重新招聘物業公司的方式給物業自治畫上了一個不完滿的句號。
市國土房管局相關負責人表示,物業公司退出是正常的市場行為,新《條例》規定物業公司退出前應提前三個月告知全體業主和街道辦事處並到區縣物業行政主管部門備案,同時有義務協助業主大會選聘新的物業公司。同時也提醒廣大業主需慎用辭退權。物業公司退出的原因大多存在一個惡性循環:業主的物業交費率太低,造成物業公司管理服務資金不足,服務表現出欠缺,業主更以此為理由拒交物業費,長期經營虧損後物業管理難以維持,最後物業公司只好退出。部分小區在辭退物業公司後,實行業主自治,但這種情況一般維持時間不長,大多是自治一段時間後,應多數業主要求,再重新選聘物業公司。
從目前很多實行業主自治的小區現實情況看,自治管理的持久性一般難以保證。自治一段時間後,業主委員會負擔達到極限,就會導致業主委員會成員集體辭職的現象。因為缺乏專業化養管,小區公共設施嚴重失養失修,物業公司一般不願意接手。目前,在一些小型小區,業主自治也有成功的例子,但隨著城市建設速度的不斷加快,物業管理逐步跟進,物業服務科技含量也在不斷昇高,專業化物業公司更能滿足群眾要求;另外,不管是業主自我管理還是僱請物業公司管理,業主自身對物業管理的實質還應加深理解,只有自覺遵守管理規約,按時繳納物業費,纔能從根本上維護好自身的物權,使自己的房產真正達到保值、增值。
疑問2
機動車怎樣收費和管理?
機動車輛的停放收費和管理是許多業主爭議的焦點問題之一。陽光100國際新城小區居民白先生說,開發商賣地下車位,一個就要價10多萬元,租車位的價格也不便宜。白先生問:『開發商有沒有權力賣地下車位?價格如何確定?還有,業主的汽車在小區丟了或者劃破了,誰來負責?』另有很多業主反映,私家車越來越多,回家稍微晚點就沒有地方停了,業主為此常常和物業公司爭吵,這種事情怎麼解決?依法律師事務所副主任王秋惠律師告訴記者,隨著人們生活水平的不斷提高,私家車的數量每天都在增加,小區停車難也逐漸成為一種『通病』。車多位少的矛盾凸顯了社會發展中遇到的新問題,建議可在住宅小區相對集中的區域規劃建設停車樓,來緩解這一難題。
市國土房管局相關部門負責人表示,與停在商業停車場不同,機動車停在小區內收取的是場地佔用費。新《條例》規定佔用業主共有道路或者其他場地停放機動車輛的必須交納場地佔用費,收取的費用主要用於養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。新《條例》第51條規定:佔用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位,應當交納場地佔用費。場地佔用費的收取標准和使用辦法,由業主大會或者開發建設單位與物業公司在物業服務合同中約定。業主對機動車輛有保管要求的,由業主和物業公司另行簽訂機動車輛保管合同。這一規定為有特殊保管需求的業主與物業公司另行訂立保管合同提供了法規依據。
疑問3
物業服務包括哪些內容?
家住河北區康都大廈的居民張先生告訴記者,自家的物業費一年一交,雖然得到了應得的物業服務,但對物業費的詳細用途不是太清楚,自己不了解交納的物業費乾嘛用了,如果物業公司臨時撤出,這些費用如何計算?有沒有一個明細?他建議物業公司能夠定時將物業費用花費細則公諸於眾,讓住戶心裡有底兒,這樣也能減少物業公司和住戶之間的矛盾。
市國土和房屋職業學院張弘武教授告訴記者,新《條例》第57條規定:物業服務主要包括以下8項內容:(一)共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理;(二)電梯、智能系統等設備的運行服務;(三)環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理;(四)物業裝飾裝修的管理;(五)車輛行駛和停放秩序的服務、管理;(六)物業管理區域內公共秩序的服務、管理;(七)物業資料的查詢服務和管理;(八)雙方約定的其他物業管理服務內容。物業公司按照合同約定為業主提供上述服務。新《條例》還規定,一旦物業公司服務期滿選擇退出,物業公司退出前應當提前三個月告知全體業主和街道辦事處並到區縣物業行政主管部門備案,同時有義務協助業主大會選聘新的物業公司。
新《條例》第63條還規定了業主可從包乾制和酬金制兩種計費形式中擇其一。目前我市絕大多數小區采取包乾制(即盈餘或虧損完全有物業公司承擔),但從長遠發展來看,酬金制更能滿足業主需要、更公開透明,酬金制是指在預收的物業管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業公司,其餘部分全部用於物業服務合同約定的物業服務支出,結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業管理服務計費方式。實行酬金制的,物業公司應當至少每季度向業主大會或者全體業主公布一次物業管理服務費的收支情況。但酬金制需要業主有較高的自我管理意識、較好的經濟基礎,全面推行還需逐步探索。